Immobilien: Wann ist die Abrechnung falsch?

FINANZEN (DAV/mue) - Einmal im Jahr steht die Abrechnung der Kosten bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Tagesordnung.

Die vielen gesetzlichen Änderungen und der erhebliche Umfang der Unterlagen mit Instandhaltungsrücklagen, laufenden Konten, Ein- und Ausgaben machen es dem Verwalter sehr schwer, eine „richtige“ und ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen. Der Wohnungseigentümer jedoch hat Anspruch darauf. Anlässlich einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juli 2015 (AZ: 2 – 13 S 172/14) informiert jetzt die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) darüber, wo dieser Anspruch seine Grenzen hat und in welchem Umfang eine falsche Abrechnung gegebenenfalls korrigiert werden muss.

Miteigentumsanteile sind entscheidend

In der Jahresabrechnung einer Gemeinschaft waren verschiedene Positionen nach dem Verursacherprinzip verteilt worden – die Kosten sollten also nur denjenigen Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt werden, die diese auch verursacht hatten. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war jedoch geregelt, dass die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen sind. Der klagende Wohnungseigentümer war der Auffassung, die Kosten seien nach Miteigentumsanteilen umzulegen und beantragte daher, die Abrechnung insgesamt aufzuheben. Und die Richter teilten diese Auffassung; auch sie hielten die Abrechnung bezüglich der beanstandeten Positionen für falsch. Die Verteilung der Kosten hätte nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgen müssen.

Beanstandungen genau prüfen

Dennoch musste der Kläger fast die gesamten Kosten des Rechtsstreites tragen – es hätte hier nicht die Anfechtung der Jahresabrechnung insgesamt, sondern vielmehr nur hinsichtlich der einzelnen Positionen erfolgen dürfen, so die Richter. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sei bei einzelnen und abgrenzbaren Kostenpositionen die Jahresabrechnung im Übrigen aufrecht zu erhalten. Dies gelte natürlich nur, soweit der einzelne Fehler keine Auswirkungen auf die Rechnung insgesamt habe. In der Entscheidung handelte es sich lediglich um geringe Rechnungspositionen, sodass der Großteil der Abrechnung nicht zu beanstanden war. Da der Kläger jedoch die Abrechnung insgesamt angegriffen hatte, musste er auch den Großteil der Kosten übernehmen.

Wichtiges Fazit:

Bei der Anfechtung von Beschlüssen der Jahresabrechnung sollte stets im Vorfeld überprüft werden, welche Positionen tatsächlich falsch sind und welche Auswirkungen diese auf die gesamte Abrechnung haben. Ansonsten hat der Eigentümer zwar in der Sache Recht, muss aber unter Umständen dennoch tief in die Tasche greifen.

www.mietrecht.net

Quelle: Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV)