Immobilien in Nürnberg
Aktueller Trend beim Erwerb im Ballungsgebiet

Stadtimmobilie verkaufen und an einen ruhigen Ort ziehen. Seit der Corona Pandemie gibt es ein Umdenken. Bild: unsplash.com, free-photos
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Wohneigentum zu erwerben, liegt bundesweit im Trend, so auch in der Frankenmetropole Nürnberg. Dort verzeichnen Immobilienexperten seit Jahren einen nicht endenden Bauboom, der auch dadurch bedingt ist, dass Nürnberg bei Kaufinteressenten aufgrund seiner geografischen Lage und guten Anbindung sehr beliebt ist.

Warum Wohneigentum in Nürnberg so begehrt ist

Es ist wohl einmal der Charme der Stadt mit seiner mittelalterlichen Burg und dem alljährlich von Millionen besuchten Christkindlesmarkt und andererseits die Größe, Lage und Infrastruktur von Nürnberg einschließlich Umgebung, die bei Menschen den Wunsch wecken, sich in der Frankenmetropole niederzulassen. Zu den positiven Fakten von Nürnberg gehört, dass an der Stadt die Bundesautobahnen 3, 6, 9 sowie 73 vorbeiführen, sie über einen internationalen Airport verfügt und der Hauptbahnhof Haltepunkt wichtiger ICE-Verbindungen ist. Auch nach München oder Salzburg ist es mit dem Auto nicht weit.

Hinzu kommt noch die Tatsache, dass selbst schwerwiegende Krisen wie die Corona-Pandemie nicht zwangsläufig dazu führen, dass die Menschen das Ziel eines Eigenheims aufgeben. André Heid, der als Geschäftsführer das Sachverständigenbüro Heid Immobilien GmbH führt, weiß dazu: „Aktuellen Umfragen zufolge hegen 70 bis 75 Prozent der Deutschen den Wunsch nach einem Eigenheim.“ Dabei gibt es zwei gegensätzliche Strömungen, was den Zielort angeht, denn während es viele Kaufinteressenten zum Leben und Arbeiten in Ballungsräume wie Nürnberg zieht, suchen vermehrt Interessenten nach Wohneigentum in ländlicheren Regionen. Dazu passt das Teilergebnis einer Studie, welches besagt, dass der Anteil derer, die bis zu 30 km zwischen Wohnort und Arbeitsplatz in Kauf nehmen würden, in den Jahren 2017 bis 2019 von 67 auf immerhin 78 Prozent gestiegen ist.

Mit Blick auf die stetig steigenden Preise und auch Mieten beschreibt André Heid die Gesamtsituation auf dem Immobilienmarkt folgendermaßen: „Es darf jedoch ebenfalls nicht außer Acht gelassen werden, dass deutschlandweit sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Häuser stark steigen. In Ballungsgebieten ist dieser Trend besonders ausgeprägt. Wohnraum wird immer knapper und die versiegelte Fläche muss effizienter genutzt werden. Vorteile hat das natürlich besonders für die Grundstücksbesitzer, die nun eine höhere Auslastung realisieren können. Dadurch maximiert sich die Flächeneffizienz und der Wert des Grund und Bodens steigt.“ Diese Knappheit an verfügbarem Wohnraum bzw. bebaubarem Boden in Nürnberg trägt nach Ansicht des Heid Immobilien Geschäftsführers also wesentlich dazu bei, dass die Immobilienpreise auch zukünftig weiter steigen werden.

Sparda-Studie 2019 – Trend auf dem Nürnberger Immobilienmarkt

Obwohl die Studie im Auftrag der Sparda-Bank aus dem Jahre 2019 stammt, kann sie doch zeigen, wohin der Trend im Bereich Immobilienpreise in Nürnberg auch in absehbarer Zeit gehen wird. So hat die Untersuchung beispielsweise gezeigt, dass sich die Preise für Wohnimmobilien in der Frankenmetropole zwischen 2005 und 2019 um etwa 97 Prozent erhöht haben. Das bedeutet unter anderem, dass ein Kaufinteressent für den bundeweit durchschnittlichen Betrag von 264.000 Euro in Nürnbergs Nachbarstadt Fürth etwa 84 Quadratmeter bekommt, sich in Nürnberg selbst aber mit lediglich 77 Quadratmetern zufriedengeben muss. Im Landkreis Nürnberger Land kann man für dieses Geld immerhin 116 Quadratmeter Wohneigentum erwerben.

Wann sollte ein professionelles Wertgutachten erstellt werden?

Zunächst einmal ist es ratsam, ein solches Gutachten (meist als Kurzgutachten vom Sachverständigen) in Auftrag zu geben, wenn man seine Immobilie verkaufen möchte. Durch seine Bewertung unterstützt der Sachverständige den Eigentümer dabei, einen realistischen Verkaufspreis festzusetzen. Experten raten darüber hinaus zu einer kompetenten Immobilienbewertung, wenn eine Immobilie saniert wurde, falls sie vererbt werden soll, oder wenn eine Scheidung ansteht. Auch für den Fall, dass die Immobilien als Schenkung weitergegeben werden soll, sie als Teil des Betriebsvermögens berücksichtigt werden muss oder das Finanzamt eine Immobilienbewertung fordert, kann ein Wertgutachten mit ermitteltem Verkehrswert hilfreich sein, gerade in großen Städten wie Nürnberg geht es oft um sehr hohe Summen für Immobilien.

Wertermittlung für Immobilien – angemessene Preise beim Kauf bzw. Verkauf

Lebt man in Nürnberg oder Umgebung, ist im Besitz einer Immobilie und möchte diese veräußern, dann ist es sinnvoll, sich vor der Beauftragung eines Maklers über den Verkehrswert seiner Immobilie zu informieren. Das funktioniert entweder über eine Online-Immobilienbewertung, durch ein Kurzgutachten eines Maklers oder aber mithilfe eines von einem unabhängigen Immobiliensachverständigen erstellten Wertgutachten.Das Online-Verfahren geht schnell und kostet kaum etwas. Dadurch, dass man allerdings nur Eckdaten zum Objekt eingibt und Details unberücksichtigt lässt, die man bei einem Ortstermin erkennen würde. Erhält man bei der Online-Immobilienbewertung lediglich einen ersten Hinweis auf einen möglichen Preis.

Der Makler ist zwar ein Fachmann auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs, aber in den meisten Fällen kein Gutachter oder Sachverständiger. Aus diesem Grund ist seine Bewertung zwar schon etwas detaillierter, als die Online-Bewertung, aber nicht so umfassend. Zudem hat es bei Gerichtsverfahren keine Beweiskraft, was bei Rechtsstreitigkeiten im Rahmen von Scheidungen oder Erbschaftsangelegenheiten sinnvoll wäre.

Immobiliensachverständige wie André Heid erstellen zum Zweck von Immobilienbewertungen mitunter Gutachten, die zwischen 30 und 60 Seiten umfassen. Aber auch Kurzgutachten sind möglich. Je nach Nutzung und Art der Immobilie, die er bewerten soll, nutzt der Sachverständige vom Gesetzgeber zugelassene Verfahren, also das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Welche Vorteile das Wertgutachten eines anerkannten Sachverständigen oder Gutachters mit sich bringt? Zunächst einmal kann ein solcher Gutachter oder Sachverständiger aus einem reichen Schatz an Erfahrungen schöpfen und hat umfassende Kenntnisse zum lokalen Markt, auf dem er tätig ist. Er kennt sich beispielsweise mit den Gepflogenheiten und Eigenarten des Nürnberger Immobilienmarktes aus und seine Gutachten werden auf Grundlage dieses Wissens erstellt. Darüber hinaus fühlen sich Sachverständige den geltenden rechtlichen Standards verpflichtet und arbeiten gesetzeskonform. Außerdem arbeiten bestellte Gutachter vollkommen unabhängig, so dass ihre Gutachten objektiv und sachgerecht sind.

Ein weiterer Vorteil ist die Transparenz hinsichtlich der Kosten für eine Immobilienbewertung. Auch wenn die Honorare grundsätzlich frei verhandelbar sind, so gilt, dass die Kosten vor allem vom geschätzten Wert der Immobilien abhängig sind. Für ein Kurzgutachten entstehen beispielsweise Kosten in Höhe von etwa 1.000 Euro. Der Bundesverband der Sachverständigen und der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. geben an, dass bei einem Immobilienwert von weniger als 150.000 Euro durchschnittlich Kosten von etwa 1.500 Euro entstehen. Liegt der Wert des Objekts bei über einer Million Euro, können die Kosten auf bis zu 3.000 Euro steigen. Es ist also ratsam, für ein Wertgutachten mit 30 bis 60 Seiten zwischen 1.500 und 3.000 Euro einzuplanen.

Autor:

Arthur Kreklau aus Fürth

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